来源：中国基金报
中国基金报 吴娟娟
两地监管机构计划将REITs纳入互联互通机制提振市场信心，4月22日至4月26日一周，香港REITs大涨。与此同时，数据显示，REITs发展较早的美国，最新市场总规模约为1.345万亿美元。约1.68亿美国人或者50%的美国家庭投资了REITs。其中，税收递延的养老账户是美国投资者持有REITs的主要方式之一。机构人士表示，这给了中国REITs巨大的想象空间。
亚洲最大REIT大涨近10%
数据显示，截至目前，在港交所交易的REITs有11只。其中市值最大的为领展旗下的“LINK REIT”。截至4月26日收盘，“LINK REIT”市值为865.7亿港元，本周累计上涨了9.89%。该REIT也是亚洲市场规模最大的。
香港市值位居第二的REIT为“冠君REIT”，最新市值为107亿港元。本周“冠君REIT”累计上涨17.22%。市值排名第三的置富产业信托，最新市值为76.9亿港元，本周累计上涨12.09%。领展旗下的LINK REIT也是亚洲市场规模最大的REIT。
4月19日，中国证监会推出五条措施以促进内地和香港资本市场互联互通，助力香港国际金融中心建设。 金融机构关注到REITs纳入互联互通对香港REITs的提振作用。
日前，汇丰研究发表报告称，预计最快2024年6月，REITs可纳入互联互通。汇丰研究认为香港REITs中，领展为主要受益者之一。利好消息之外，汇丰研究亦指出了香港REITs承受的压力，其中一重压力来自全球高息环境。此外，由于大部分REITs的组合资产聚焦香港零售业、酒店、写字楼等传统资产。在当前的环境下，这类资产面临一定的挑战。
来源：香港交易所网站。
事实上， 将REITs纳入股票互联互通机制业内呼吁已久。早在2021年，香港金发局就撰写报告提议两地监管将REITs纳入互联互通。金发局的报告指出，亚洲规模最大的REIT选择在香港上市证明了香港市场的吸引力，然而香港REITs市场亦有需改善的地方。
金发局就香港REITs的发展给出五条政策建议。五条之中，金发局认为流动性问题是最迫切需要解决的问题。流动性是决定香港房地产投资信托基金（REITs）市场吸引力的最关键因素之一。对于投资者来说，更高的流动性意味着更高的交易效率、更低的交易成本和更小的价格波动性；对于发起人来说，更高的流动性意味着更容易进行资本筹集和更公平的价格估值；对于中介机构来说，更具流动性的市场意味着更多的商机。最重要的是，流动性将市场参与者联系在一起，有助于REITs生态中形成良性循环。
数据一定程度上印证了金发局对于香港REITs流动性的担忧。根据港交所的数据，即便在成交较为活跃的4月22日至4月26日这一周，香港REITs仍有不少成交量乏善可陈。例如，4月26日，11只REITs中10只拥有成交数据，其中3只全日成交金额低于100万港元。
在亚洲，新加坡、日本、中国香港是REITs发展较早的市场。 截至4月26日收盘，香港REITs的总市值为1258.5亿港元。这一市值规模显著低于新加坡和日本。记者从新加坡房地产信托协会获悉，截至2023年底，新加坡REITs的总规模约为744亿美元，折合5811.98亿港元。截至2023年底，亚洲最大的REITs市场——日本REITs总规模约折合6552.24亿港元。
约一半的美国家庭持有REITs
在包括美国在内的部分成熟市场，REITs是普惠金融的重要配置工具。这给了包括中国内地、中国香港在内的亚洲REITs管理人和原始权益人想象空间。
美国房地产投资信托协会（Nareit）的最新研究报告显示，约1.68亿美国人或者50%的美国家庭投资REITs，他们或直接持有REITs或者通过公募基金产品间接持有REITs。
根据美联储的消费者财务调查数据，美国家庭通过如下方式持有REITs。首先，在税收递延养老账户中持有REITs；其次，直接持有REITs；第三，通过集合投资基金持有；最后，通过其它的管理资产方式持有。这些途径并不是相互独立的。 综合统计下来，约58%的家庭至少通过上述四种方式中的一种持有REITs。其中，税收递延养老账户是美国家庭持有REITs最常用的方式。
Nareit报告估算称，在美国，85%的一般股票型基金持有REITs。报告称，这一估算甚至略显保守，因为宽基指数很多含有REITs。此外，REITs也是401（k）账户青睐的资产类型。401（k） 之外，养老产品（解决方案）对REITs也多青睐有加。例如，几乎所有的目标日期基金都投资了REITs。平衡型基金中含REITs的比例可能与一般股票基金类似。
数据显示，截至2024年3月底，富时罗素Nareit全REITs指数成份股总市值为1.345万亿美元，指数含194只REITs，其中158只REITs于美国纽交所上市。
香港最高补贴800万港元吸引REIT在港上市
香港监管机构大力推动REITs发展。日前，香港证券及期货事务监察委员会（SFC）宣布政府延长三年的补助计划，以补贴在香港设立开放式基金公司（OFCs）和房地产投资信托基金（REITs）。
对于在香港设立或迁入香港的OFC，以及在香港联合交易所上市的SFC授权的REITs，延长的计划将覆盖支付给香港本地服务提供商的符合条件费用的70%。公开发行的OFC每家最高补助100万港元，私募OFC每家最高补助50万港元，每家REIT最高补助800万港元。
延长的计划将于2024年5月10日至2027年5月9日期间开放申请，采用先到先得的原则。REITs方面，SFC授权的房地产投资信托基金（REITs）于2021年5月10日或之后在香港联合交易所（SEHK）上市，上市时的最低市值为15亿美元（或等值）。
机构人士表示，就REITs纳入互联互通而言，如何让两地的投资者了解对方市场的REITs是重要问题之一。内地公募REITs起步初期，管理人费尽心思向投资者介绍REITs。例如，不少基金公司邀请投资者走进底层资产，以让投资者了解公募基础设施REITs到底是什么。
近年来，中国股票市场显著波动，投资者逐步认可了REITs这种可带来相对稳定收益的资产。不过，REITs加入互联互通之后，投资者会有怎样的反应，仍待观察。
