继去年底政策发布后，“公募基金将REITs纳入投资范围”终迎落子。
截至4月15日，即将发行或正在发行的多只二级债基（“固收+”），明确将公募REITs纳入投资范围。
从机构分析来看，公募REITs引入新投资者有望逐步增强流动性，以1%配置比例计算，2026年带来的潜在增量资金在18亿元左右。当前，上市公募REITs总市值已超2200亿元，最终会带来多少增量资金，仍与公募REITs行情、底层资产扩容等因素有关。
短期看，资金端配置需求尚未得到充分释放，新挂网商业REITs项目关注度高，机构建议关注扩募、分红派息、解禁等时点交易性机会，以及新发商业不动产项目打新机会。
新发债基将公募REITs纳入投资范围
公募REITs纳入债基投资范围，在近期新发产品中得到明确规定。长信基金公告显示，长信稳健汇利90天持有期债券基金将于5月14日发售。招募说明书显示，该基金可投资于全市场公募REITs，将综合考量宏观经济运行情况等多方因素，对公募REITs投资价值进行深入研究，精选出具有较高投资价值的公募REITs进行投资。
截至4月15日，将公募REITs纳入投资范围的产品已不下6只。拟于4月22日发售的富国稳健添颐、目前正在发行中的国金安裕债券基金和天弘安泽90天持有期债券基金等产品，均将公募REITs纳入投资范围。另外，于4月8日成立的易方达恒安稳健6个月持有期债券基金（募集规模23.06亿元）和在3月成立的富国嘉汇债券基金，公募REITs同样被列为可投资范围。
“可配置公募REITs的债券基金，可能会持续增加，这是继FOF之后又将公募REITs纳入投资范围的基金产品。”北京一位中小公募的电商人士对券商中国记者称，随着市场规模增加和底层资产持续扩容，公募REITs会被越来越多产品纳入投资范围是大趋势。从目前来看，公募REITs的主要配置资金，以券商自营和险资为主，其次则是FOF等配置资金。
券商机构对公募REITs2025年年报统计的数据显示，券商自营资金持有2025年公募REITs流通盘的市值合计占比为53%，保险机构持有比例在20%左右，两者合计比例超70%。此外根据Wind统计，截至2025年末一共有207只公募FOF持有38只公募REITs，合计持有份额超9500万份，较2025年年中时的5198.33万份实现了逾80%增长。
具体看，FOF最为青睐的是博时招商蛇口产业园REIT和中金普洛斯仓储物流REIT，持有两者的份额达到了1414.30万份和1203.85万份，去年下半年加仓的份额分别为1038.40万份和525.03万份。
年内增量资金预计有18亿元
公募REITs纳入债券基金投资范围，符合当前的政策趋势。2025年底证监会发布的《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（证监发〔2025〕63号）明确提出，支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围，同时提及研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金（REITs ETF）等创新产品。
截至目前，纳入公募REITs的债券基金以二级债基（即“固收+”）为主。Wind数据显示，截至2025年末全市场“固收+”基金规模合计6万亿，相比2024年提升32%。根据券商机构测算，假设2026年混合债券二级基金发行与2025年一致，如果配置公募REITs的比例为1%，2026年4—12月这类基金为REITs市场带来的潜在增量资金，预计为18亿元左右。
中信建投证券研报指出，这对债券市场、REITs市场和投资者三方均具有深远意义。一方面有望为REITs市场引入新投资者并逐步增强流动性，助力REITs行业的高质量发展。另一方面则助力“固收+”的投资图谱进一步丰富，增强其居民财富管理的核心功能。REITs具备股债双重属性（稳定分红+资产增值），与股票、债券相关性较低，可有效分散组合风险，提升夏普比率。将REITs纳入二级债基的投资范围有望进一步提升资产配置的效果，提升组合的风险回报。
但也要看到，各只债基均在招募说明书中提及，基金根据投资策略需要或市场环境变化，可选择将部分基金资产投资于公募REITs，但并非必然投资公募REITs。“配置REITs的公募资金此前多是专户、FOF和自有资金，和这些产品相比‘固收+’的潜在容量是比较大的，但这需要一个过程。‘固收+’的业绩比较基准有待完善，后续可逐步将REITs纳入其中。公募REITs的市场扩容、流动性等方面也有待持续提升。”深圳一家公募的基础不动产人士对券商中国记者称。
关注时点交易性机会
截至4月15日，沪深两市已上市的公募REITs共有79只，二级市场总市值合计超2200亿元，流通市值约1267.23亿元。从2026年的情况看，公募REITs依然呈现出明显的扩容趋势。
底层资产方面，新能源、交通基础设施和保障性租赁住房成为近期供给主力。4月10日，易方达广西北投高速公路REIT与中航中核汇能新能源REIT同日获批。前者为广西首单公募REITs项目，底层资产为兰海高速公路广西南宁南段，估值23.49亿元，预计募集约23.52亿元；后者底层资产为新疆北塔山风电项目和广西富川协合风电项目，总装机容量196兆瓦，拟募集12.18亿元。
同时，在年初启动试点的商业不动产REITs，截至4月15日，合计申报的产品已接近20只，预计募集规模在600亿元以上，已超过2025年全年REITs市场的发行规模。中信证券研究团队研报称，今年二季度开始，商业不动产REITs有望挂牌上市。在已申报商业不动产REITs项目的底层资产中，商业零售资产占比超过60%，远高于商业零售业态占社会经营性不动产资产总额的占比，此类资产的租金稳定性强，运营潜力大。
从二级市场行情来看，截至4月15日，79只产品单日平均交易金额为4.9亿元，不及2025年的平均值（5.88亿元）。今年以来，79只产品平均上涨幅度约为1.89%，南方润泽科技数据中心REIT以13.11%的涨幅位居第一，也是唯一一只涨幅超10%的产品。华安百联消费REIT、华泰江苏交控REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT的涨幅均在9%以上。另一方面，华夏合肥高新产业园REIT等3只产品下跌超过5%。
招商基金表示，公募REITs整体流动性有待进一步提升。短期看，资金端配置需求未得到充分释放，新挂网商业REITs项目关注度很高。除个别行业外，REITs整体基本面有待进一步恢复。可关注政策变化带来的脉冲式交易机会（如果REITs 指数基金落地，或短期内提升权重股热度）；还可关注扩募、分红派息、解禁等时点交易性机会，以及新发商业不动产项目打新机会。政策变化方面，证监会近期发布2026年立法工作计划，在“力争年内出台的重点项目”中，提及了制定《公开募集不动产投资基金监督管理暂行办法》。
