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【政策点评】“517新政”:多箭齐发提振信心,稳楼市效果仍有待观察

近日,中央出台多条重磅政策,包括降低首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率,其中居民购房门槛和房贷利息成本由2014年首套房首付30%、二套房首付60%的比例,下降至历史最低。此外,4月以来出台的控制土地供给节奏、设立保障性住房再贷款引导国有企业收购存量未售住房等,从供给端、需求端共同发力,将去库存作为现阶段行业发展关键任务。各地市陆续推出房地产“放松政策”,以及“以旧换新”等创新举措,对于刺激居民置换需求、打通一二手置换链条、提高房地产市场交易活跃度也起到积极作用。我们认为,利好政策的出台,短期内有望促进楼市成交活跃度,对于商品房库存攀升起到遏制作用。中长期来看,房地产市场平稳发展以及房价的筑底企稳仍需依赖宏观经济环境及就业市场的改善、居民收入水平的提升带动市场信心修复。

正文

2024年5月17日,央行、金融监管总局接连发布3条关于房地产住房贷款方面的通知,从贷款利率、首付比例和公积金贷款利率三方面进行调整。此外,全国切实做好保交房工作视频会议同日在京召开,继续坚持因城施策,做好商品住房烂尾风险处置、推进保交房、消化存量商品房等重点工作(具体见表2)。“四箭”齐发,是央行对4月30日中央政治局会议中房地产相关指导意见的具体落实。

降低首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率,从需求端出发降低购房门槛及购房成本:从需求端出发的新政,将居民购房门槛和房贷利息成本降至历史最低,房贷利率也由原来的LPR上浮到取消下限。从历史经验来看,降低房贷利率和首付比例后,房地产销售面积增速会出现回升,但2021年以后政策效果弱化明显。短期来看,中央政策的松动对市场信心的提升大于地方政策,本次新政预计能刺激部分刚需及首次改善客群入市,提振市场的活跃度,促进房地产市场加速改善。中期来看,在房价下跌与居民收入预期弱的背景下,降低房贷利率等可减轻购房压力,但可能不足以对冲房价下跌对购房者的影响,中期还得依靠经济就业环境的改善。此外,从银行端来看,首付比例的下降,可能导致银行在房贷市场的竞争加剧,进一步影响银行的净息差收窄、造成住房按揭贷款坏账率上升,叠加房地产产业链上的对公款坏账,最终可能导致金融系统出现风险。

“517新政”实则为2024年4月底中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后的重大落实举措,标志了新一轮房地产去库存正式开启。为实现该目标,从政策端看,具体措施还包括:

(一)地方控制土地供给:2024年4月29日,国土资源局提出“商品住宅去化周期超过36个月的城市,应暂停新增商品住宅用地出让”,从土地供给端遏制库存增量。国土资源部要求地方控制土地供给,主要影响的是二线以下城市的房地产市场,这些城市财政预算收入长期依赖土地出让金,即使在地产行业下行期间,仍保持了供给,该条政策出台将保证地方的有效供给,有助于稳定地方房价,但仍需时间检验。此外,此条政策可能会造成地方可用财力的减少。中国财政科学研究院发布的《2022年“地方财政经济运行”调研总报告》称,2021年土地成交大幅下降叠加成交溢价率降低,导致扣除成本费用后的土地收益和可调入一般公共预算的资金规模也大幅减少;叠加人口老龄化加速、“少子化”对房地产市场的影响等,土地出让收入已进入趋势性下降通道。

(二)设立保证性住房再贷款,推动行政主体参与消化楼市库存:本次央行设立专门的再贷款工具为国企提供低息贷款资金,对于国企承担去库存任务起到激励作用,同时有望改善目前房地产市场商品房供给多、保障性住房供给量偏少的结构性矛盾,更好解决大城市工薪收入群体住房困难问题。但需关注经营保障性住房、公租房所带来的长期租金收益是否能覆盖资金成本以及后续运营能力。据统计,截至2024年2月末,北上深平均住房租售比为1.92%,重点27个一二线城市平均租售比为2.22%。考虑到地方国有企业运营公租房还有额外的运营成本,同时满足租金收益能够覆盖贷款成本以及运营成本的房地产项目并不多,可关注后续相关资金成本是否可以进一步下调,将有利于扩大地方国有企业参与楼市去库存力度;以及地方国企在收购存量住房以后,可能面临的缺乏运营经验的专业人才、如何进行有效运营和维护等问题。同时,据市场测算,在收购折价率为0%~30%的假设下,预计5000亿元保障房再贷款可去化全国商品住宅现房库存的12.7%~18.2%,与数万亿的去库存资金需求对比,预计对楼市的提振效果有限。去库存可能还需要更大的资金体量,需观察后续是否追加增量资金。

(三)地方层面,2024年,各地密集对房地产限购政策进行了优化调整;同时,在消化存量房产方面,“以旧换新”亦有望为去库存提供有力支持。具体来看,2024年4月下旬,长沙、成都、杭州、西安等热点城市相继全面取消住房限购,不再限制购房套数,也不再要求购房人的社保缴纳记录,到目前为止,全国已有23个重点城市不再限购,天津、上海、深圳今年以来也对限购政策进一步优化,执行了13年之久的北京住房限购政策也首次进行调整。此外,自2023年以来,为打通一二手住宅置换链条,全国多个地市纷纷表态支持“以旧换新”,包括上海、深圳、郑州、南京和青岛等地,均表态支持住房“以旧换新”,主要模式包括委托售旧换新,即购房者可在开发商处认购和锁定房源,由委托的房地产中介机构出售旧房,若在一定期限内将旧房售出可购买新房,若旧房未售出则退还认购金,涉及城市盐城、济南和宁波等地;购房补贴,即居民出售自有住房并在规定期限内买房可享受一定比例契税补贴,涉及城市盐城、沈阳和苏州等地;国企收购,即地方国资收购居民二手房、居民换购在售新房以及国资收购未售新房改为配售型或配租型保障房等模式,涉及城市郑州、无锡和太仓等地。

总之,“517新政”多项重磅政策的出台体现了中央对于房地产行业去库存的政策导向,预计能刺激部分刚需及首次改善客群入市,一定程度上打通一二手置换链条,短期内有望促进楼市成交活跃度,对于商品房库存攀升起到遏制作用。中长期来看,房地产市场平稳发展以及房价的筑底企稳仍需依赖宏观经济环境、人口、就业市场的改善及居民收入水平的提升带动市场信心修复,从而释放改善置换需求,让百姓在享受高品质住房的同时推动房地产市场的平稳发展。未来,随着土地供给的放缓以及去库存的持续推进,未来房地产市场供需结构有望逐步改善,行业有望过渡到平稳健康发展的新模式。

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